Wohnung kündigen in der Schweiz: Vorlage, Fristen und Nachmieter

Wer seine Wohnung kündigen will, braucht drei Dinge: den richtigen Termin, die richtige Form und – bei einem gemeinsamen Mietvertrag – die richtigen Unterschriften. Wer an einem dieser Punkte scheitert, zahlt im schlimmsten Fall drei Monate länger Miete. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Mietwohnung in der Schweiz korrekt kündigen, welche Fristen und Termine gelten und wie Sie mit einem Nachmieter auch ausserhalb des Termins ausziehen können.

Sie finden hier eine Vorlage für das Kündigungsschreiben, die Sie direkt übernehmen können, eine Übersicht der ortsüblichen Kündigungstermine in der Zentralschweiz und den Nachbarkantonen sowie die Antworten auf die häufigsten Fragen – vom Einschreiben bis zur Familienwohnung. Alle Angaben beruhen auf dem Obligationenrecht (OR) und den Merkblättern des Mieterinnen- und Mieterverbands, Stand Oktober 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Kündigungsfrist: Bei Wohnungen mindestens drei Monate (Art. 266c OR) – der Mietvertrag kann eine längere Frist vorsehen, keine kürzere.
• Kündigungstermin: Der im Mietvertrag genannte Termin; fehlt eine Angabe, gilt der ortsübliche Termin. In Zug, Nidwalden und im Aargau sind das der 31. März, der 30. Juni und der 30. September; der Kanton Luzern kennt keine ortsüblichen Termine – dann können Sie auf das Ende jeder dreimonatigen Mietdauer kündigen.
• Form: Schriftlich, mit Unterschrift, per Einschreiben. Entscheidend ist nicht der Poststempel, sondern der Tag, an dem der Brief bei der Vermieterschaft eintrifft oder auf der Post abholbereit liegt.
• Familienwohnung: Ehepaare und eingetragene Partnerschaften müssen beide unterschreiben – auch wenn nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnet hat (Art. 266m OR).
• Früher raus: Mit einem zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt, kommen Sie jederzeit aus dem Vertrag (Art. 264 OR).

Kündigungsfrist und Kündigungstermin: der Unterschied

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, und genau daran scheitern viele Kündigungen. Die Kündigungsfrist ist die Zeitspanne zwischen dem Eintreffen Ihres Schreibens und dem Ende des Mietverhältnisses. Bei Wohnungen beträgt sie laut Gesetz mindestens drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate. Der Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet – also der Zeitpunkt, auf den Sie kündigen.

Ein Beispiel: Sie wollen die Wohnung auf den 31. März kündigen. Die dreimonatige Frist bedeutet, dass das Schreiben spätestens am 31. Dezember bei der Vermieterschaft eingetroffen sein muss. Der Mieterverband empfiehlt, den Brief einige Tage früher zu senden, weil der Zugang zählt und nicht der Versand. Fällt der letzte Tag der Frist auf ein Wochenende oder einen Feiertag, sollten Sie nicht auf eine Verschiebung spekulieren, sondern das Schreiben eine Woche früher aufgeben.

Welche Termine gelten in Ihrem Kanton?

Massgebend ist zuerst Ihr Mietvertrag. Steht dort ein Kündigungstermin, gilt dieser – auch wenn er vom ortsüblichen Termin abweicht. Fehlt eine Angabe, gilt der ortsübliche Termin Ihres Wohnorts. Die Termine unterscheiden sich je nach Kanton:

Gibt es an Ihrem Wohnort keinen ortsüblichen Termin – wie im Kanton Luzern –, können Sie laut Mieterverband jeweils auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen: Bei Mietbeginn am 1. Februar also auf den 30. April, 31. Juli, 31. Oktober oder 31. Januar. Die vollständige Liste aller Kantone führt der Mieterverband im Merkblatt «Mietrechtliche Fristen und Termine» und auf mietrecht.ch. Im Zweifel hilft die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks – die Auskunft ist kostenlos. Mehr zu den gesetzlichen Grundlagen lesen Sie im Beitrag Kündigungsfristen Mietwohnung Schweiz.

Die richtige Form: schriftlich, unterschrieben, eingeschrieben

Für die Kündigung durch die Mieterschaft schreibt das Gesetz die Schriftform vor (Art. 266l OR). Eine E-Mail, eine WhatsApp-Nachricht oder ein Anruf genügen nicht – die Vermieterschaft braucht ein Dokument mit Ihrer Originalunterschrift. Das amtliche Formular, das die Vermieterschaft für ihre Kündigung verwenden muss, brauchen Sie als Mieterin oder Mieter nicht.

Senden Sie das Schreiben per Einschreiben. So können Sie belegen, wann es zugestellt wurde. Holt die Vermieterschaft den eingeschriebenen Brief nicht ab, gilt er als zugestellt, sobald er auf der Poststelle abholbereit liegt. Wenn es eilt, können Sie das Schreiben auch persönlich bei der Verwaltung abgeben – lassen Sie sich den Empfang mit Datum und Unterschrift auf einer Kopie bestätigen.

Wer unterschreiben muss

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag müssen alle Personen unterschreiben, die den Vertrag unterzeichnet haben. Für die Familienwohnung gilt eine zusätzliche Regel: Ehepaare und Paare in eingetragener Partnerschaft müssen die Kündigung immer gemeinsam unterschreiben, selbst wenn nur eine Person im Mietvertrag steht. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung nichtig – und die Frist läuft weiter. Konkubinatspaare sind davon nicht betroffen; hier zählt allein, wer den Vertrag unterschrieben hat.

Vorlage: das Kündigungsschreiben für Ihre Wohnung

Das Kündigungsschreiben muss keine Begründung enthalten. Wichtig sind Absender, Adresse des Mietobjekts, der Kündigungstermin, die Unterschriften und die Bitte um eine schriftliche Bestätigung. Diese Vorlage können Sie übernehmen und an Ihre Situation anpassen:

Der Mieterverband stellt unter «Kündigung durch die Mieterschaft» einen Musterbrief als Word-Datei und ein Merkblatt zum Herunterladen bereit. Wenn Sie Parkplatz, Garage oder Bastelraum mit separatem Vertrag gemietet haben, kündigen Sie diese ausdrücklich mit – sonst laufen die Nebenverträge weiter.

Nach der Kündigung: Bestätigung, Besichtigungen, Übergabe

Nach dem Versand sollten Sie innert ein bis zwei Wochen eine schriftliche Bestätigung erhalten. Bleibt sie aus, fragen Sie telefonisch nach und bewahren Sie den Einschreibebeleg auf. Die Vermieterschaft darf die Wohnung nach der Kündigung Interessenten zeigen – allerdings nur nach Absprache und zu zumutbaren Zeiten. Vereinbaren Sie feste Besichtigungsfenster, statt jederzeit erreichbar sein zu müssen.

Legen Sie den Termin für die Wohnungsabgabe früh fest. Laut Gesetz müssen Sie die Wohnung am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit zurückgeben; viele Verträge erlauben die Abgabe bis zum Mittag des Folgetags. Was Sie dabei beachten müssen und welche Schäden zu Ihren Lasten gehen, erklären wir im Beitrag Übergabeprotokoll Wohnung. Für die Reinigung lohnt sich eine Reinigung mit Abnahmegarantie: Findet die Verwaltung bei der Abgabe noch Mängel, reinigt die Firma nach, ohne dass Sie etwas bezahlen.

Vorzeitig ausziehen: die Lösung heisst Nachmieter

Nicht immer passt der nächste Kündigungstermin zum Leben. Wer die neue Wohnung schon im Februar beziehen kann, aber erst auf Ende März kündigen dürfte, muss nicht doppelt Miete zahlen. Das Gesetz erlaubt die vorzeitige Rückgabe, wenn Sie der Vermieterschaft eine Nachmieterin oder einen Nachmieter stellen, der drei Bedingungen erfüllt (Art. 264 OR):

• Zahlungsfähig: Die Person kann den Mietzins vollständig und pünktlich bezahlen. Als Faustregel gilt, dass der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Belegt wird das mit Lohnausweis und Betreibungsregisterauszug.
• Zumutbar: Die Vermieterschaft darf an den Nachmieter keine höheren Anforderungen stellen als an Sie selbst. Eine Ablehnung braucht einen sachlichen Grund.
• Bereit, zu gleichen Bedingungen zu übernehmen: Gleicher Mietzins, gleiche Vertragsdauer, gleiche Hausordnung. Wer einen tieferen Mietzins oder ein späteres Einzugsdatum verlangt, zählt nicht.

Die Vermieterschaft darf den Vorschlag prüfen und braucht dafür je nach Situation 14 bis 30 Tage. Lehnt sie einen geeigneten Kandidaten ohne triftigen Grund ab, sind Sie trotzdem per Einzugsdatum des Nachmieters aus dem Vertrag entlassen. Finden Sie niemanden, haften Sie für den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin – die Vermieterschaft muss sich aber anrechnen lassen, was sie durch eine frühere Weitervermietung einnimmt.

So gehen Sie beim Nachmieter vor

1. Teilen Sie der Vermieterschaft per Einschreiben mit, auf welches Datum Sie die Wohnung vorzeitig zurückgeben möchten («Ankündigung der vorzeitigen Rückgabe»). Ein Nachmieter kann nachgereicht werden.
2. Inserieren Sie die Wohnung mit Fotos, Grundriss, Mietzins und Einzugsdatum – auf den grossen Immobilienportalen, in Ihrem Umfeld und in den sozialen Medien. Gute Wohnungen sind in Luzern, Zug oder Zürich innert Tagen vergeben.
3. Reichen Sie der Vermieterschaft zwei bis drei vollständige Dossiers ein: Anmeldeformular der Verwaltung, Betreibungsregisterauszug (nicht älter als drei Monate), Lohnausweis oder Einkommensnachweis, Ausweiskopie.
4. Setzen Sie eine Antwortfrist und halten Sie alles schriftlich fest. Der Mieterverband empfiehlt, mehrere Kandidaten gleichzeitig zu melden.

Wichtig: Eine ordentliche Kündigung lässt sich nachträglich nicht mehr in eine vorzeitige Rückgabe umwandeln. Entscheiden Sie sich deshalb vor dem Versand, welchen Weg Sie gehen. Wer unsicher ist, kündigt ordentlich auf den nächsten Termin und bietet im gleichen Schreiben an, die Wohnung früher zurückzugeben, falls ein Nachmieter gefunden wird.

Sonderfälle: Todesfall, Trennung, wichtige Gründe

Nach dem Tod einer Mieterin oder eines Mieters können die Erben den Vertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen – unabhängig davon, was der Mietvertrag vorsieht. Bei einer Trennung bleibt der Vertrag bestehen, bis beide Parteien kündigen oder die Vermieterschaft einer Vertragsänderung zustimmt; wer auszieht, haftet weiter für den Mietzins, solange sein Name im Vertrag steht.

Eine Kündigung «aus wichtigen Gründen» auf einen beliebigen Zeitpunkt lässt das Gesetz zwar zu, die Gerichte legen die Latte aber sehr hoch – ein Stellenwechsel oder eine günstigere Wohnung reichen nicht. Bei schweren Mängeln, welche die Wohnung unbewohnbar machen, ist eine fristlose Kündigung möglich. In beiden Fällen sollten Sie sich vorher beraten lassen, etwa beim Mieterverband Ihrer Region.

Checkliste: Wohnung kündigen in 8 Schritten

1. Mietvertrag lesen: Kündigungsfrist, Kündigungstermine, Nebenverträge (Parkplatz, Keller, Garage).
2. Termin bestimmen: nächster ordentlicher Termin oder vorzeitige Rückgabe mit Nachmieter.
3. Schreiben verfassen: Vorlage oben verwenden, alle Mietobjekte nennen, Bestätigung verlangen.
4. Unterschriften einholen: alle Vertragspartner, bei Ehe und eingetragener Partnerschaft beide Personen.
5. Per Einschreiben senden – mindestens eine Woche vor Ablauf der Frist. Beleg aufbewahren.
6. Bestätigung abwarten, bei Ausbleiben nachfragen.
7. Übergabetermin vereinbaren, Endreinigung und Umzug organisieren.
8. Ab- und Anmeldung bei der Gemeinde innert 14 Tagen nach dem Umzug – mehr dazu im Beitrag Umzug melden.