Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Dokument beim Wohnungswechsel: Beim Einzug hält es fest, welche Mängel die Wohnung schon hatte – beim Auszug entscheidet es, welche Schäden Sie bezahlen. Wer beim Einzug nicht genau hinschaut oder bei der Abgabe ein Protokoll unterschreibt, mit dem er nicht einverstanden ist, zahlt am Ende für Kratzer, die er nie verursacht hat. Dieser Ratgeber erklärt, was ins Protokoll gehört, wie Sie die Mängelliste führen, was die Lebensdauertabelle bedeutet und welche Rechte Sie bei der Wohnungsabgabe haben.
Grundlage sind das Obligationenrecht (Art. 256a, 257e, 267 und 267a OR) und die Merkblätter des Mieterinnen- und Mieterverbands, der unter anderem ein Wohnungsabnahmeprotokoll mit Mängelliste als PDF bereitstellt. Die Lebensdauer-Angaben stammen aus der paritätischen Lebensdauertabelle, die Mieter- und Hauseigentümerverband gemeinsam herausgeben (Stand Oktober 2026).
Was ein Übergabeprotokoll ist – und was es nicht ist
Das Übergabeprotokoll (auch Abnahmeprotokoll, Antrittsprotokoll oder Rückgabeprotokoll) ist eine gemeinsame Bestandesaufnahme von Mieterschaft und Vermieterschaft. Es beschreibt den Zustand jedes Raums und jedes Bauteils – Böden, Wände, Fenster, Küchengeräte, Sanitäranlagen – und hält Schäden, Abnutzung und fehlende Gegenstände fest. Beim Einzug schützt es Sie: Was dort als Mangel steht, kann Ihnen beim Auszug nicht angelastet werden. Beim Auszug legt es fest, welche Schäden Sie verursacht haben und welche Kosten die Vermieterschaft daraus ableitet.
Ein Gesetz, das ein Protokoll vorschreibt, gibt es nicht. In der Praxis erstellen fast alle Verwaltungen eines, weil sie ohne Protokoll kaum beweisen können, dass ein Schaden während Ihrer Mietzeit entstanden ist. Für Sie als Mieterin oder Mieter gilt deshalb: Das Protokoll ist kein Formular zum Abhaken, sondern ein Beweismittel. Lesen Sie jede Zeile, bevor Sie unterschreiben.
Beim Einzug: die Mängelliste als Ihre Versicherung
Beim Einzug führt die Vermieterschaft Sie durch die Wohnung und notiert den Zustand. Nehmen Sie sich Zeit – eine 3-Zimmer-Wohnung braucht eine gute Stunde. Prüfen Sie jeden Raum nach demselben Muster: Boden, Wände und Decke, Fenster und Storen, Türen, Steckdosen und Schalter, Heizkörper, fest eingebaute Möbel und Geräte. Öffnen Sie Schränke, schalten Sie Backofen und Kochfeld ein, lassen Sie Wasser laufen, bewegen Sie die Storen.
Alles, was nicht einwandfrei ist, kommt in die Mängelliste: Kratzer im Parkett, Dübellöcher, Flecken, ein tropfender Hahn, eine Kerbe in der Küchenabdeckung, ein fehlender Schlüssel. Beschreiben Sie Ort und Ausmass genau («Parkett Wohnzimmer, vor Balkontür, zwei Kratzer ca. 10 cm») und fotografieren Sie jeden Mangel mit Datum. Die Fotos sind nicht Teil des Protokolls, aber Ihr Beweis, falls später Uneinigkeit entsteht.
Nachmelden, was Sie übersehen haben
Mängel, die Sie erst nach dem Einzug entdecken – etwa einen Kratzer hinter dem Kühlschrank oder eine defekte Steckdose –, melden Sie der Vermieterschaft sofort schriftlich nach, am besten per Einschreiben und mit Fotos. Viele Mietverträge nennen dafür eine Frist von zehn Tagen; halten Sie sich daran, auch wenn das Gesetz keine fixe Frist kennt. Verlangen Sie zudem Einsicht in das Rückgabeprotokoll der Vormieterschaft (Art. 256a OR): Dort steht, welche Schäden damals festgehalten – und allenfalls verrechnet – wurden.
Beim Auszug: Ablauf der Wohnungsabgabe
Laut Gesetz müssen Sie die Wohnung am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit zurückgeben. Viele Mietverträge erlauben die Abgabe bis am Mittag des Folgetags – bei einer Kündigung auf Ende März also am 1. April bis 12 Uhr. Fällt der Termin auf einen Feiertag oder das Wochenende, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag – für den Samstag gilt das nach verbreiteter Auffassung ebenfalls. Vereinbaren Sie den Termin frühzeitig und planen Sie die Reinigung so, dass sie am Vortag abgeschlossen ist.
Bei der Abgabe gehen Sie mit der Vermieterschaft erneut durch alle Räume. Die Verwaltung erstellt das Rückgabeprotokoll und hält fest, welche Schäden sie Ihnen anlasten will. Nehmen Sie das Einzugsprotokoll und Ihre Fotos mit: Jeder Mangel, der schon beim Einzug bestand, gehört nicht auf Ihre Rechnung. Lassen Sie sich die Schlüsselabgabe schriftlich bestätigen – mit Anzahl und Art der Schlüssel –, auch wenn die Vermieterschaft auf ein Protokoll verzichtet.
Unterschreiben oder nicht?
Es gibt keine Pflicht, das Rückgabeprotokoll zu unterschreiben. Mit Ihrer Unterschrift anerkennen Sie die aufgeführten Schäden – und damit grundsätzlich auch die Kostenfolge. Sind Sie mit einzelnen Punkten nicht einverstanden, verlangen Sie einen Vermerk («Mieter bestreitet Position 4») oder unterschreiben Sie nicht. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen: Ein Protokoll, das Sie zu Hause in Ruhe prüfen, ist besser als eine Unterschrift im Treppenhaus. Erwarten Sie Schwierigkeiten, können Sie eine Wohnungsexpertin oder einen Wohnungsexperten des Mieterverbands zur Abgabe beiziehen; melden Sie sich dafür früh beim Verband Ihrer Region.
Die Mängelrüge: Was die Vermieterschaft sofort melden muss
Art. 267a OR verpflichtet die Vermieterschaft, die Wohnung bei der Rückgabe zu prüfen und Ihnen Mängel, für die Sie einstehen müssen, sofort zu melden. Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche – ausser bei versteckten Mängeln, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren. Entdeckt sie solche später, muss sie diese ebenfalls sofort rügen. «Sofort» bedeutet in der Praxis innert weniger Werktage; eine Rechnung, die Monate nach der Abgabe eintrifft und neue Positionen enthält, dürfen Sie zurückweisen.
Wofür Sie zahlen – und wofür nicht
Nach Art. 267 OR müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Das heisst: Für normale Abnutzung haften Sie nicht – leicht vergilbte Wände nach Jahren, abgelaufene Teppiche, matte Stellen im Parkett in den Laufzonen. Zahlen müssen Sie nur für übermässige Abnutzung und Schäden: Rotweinflecken auf dem Teppich, Brandlöcher, Kratzer vom Hund, ein Sprung im Lavabo, Dübellöcher weit über das übliche Mass hinaus. Die Faustregel des Mieterverbands: Überall, wo Sie sich sagen müssen «da ist mir ein Malheur passiert», beginnt die übermässige Abnutzung.
Auch bei einem Schaden zahlen Sie nie den Neupreis, sondern nur den Zeitwert. Jedes Bauteil hat eine Lebensdauer; ist sie abgelaufen, müssen Sie auch bei einem Schaden nichts mehr bezahlen. Die Formel: Zeitwert = Neuwert ÷ Lebensdauer × (Lebensdauer – Alter). Beispiel: Ein Geschirrspüler mit 15 Jahren Lebensdauer ist 10 Jahre alt und kostet neu CHF 1'500. Sie schulden höchstens 1'500 ÷ 15 × 5 = CHF 500 – und auch das nur, wenn der Schaden auf unsachgemässen Gebrauch zurückgeht.
| Bauteil / Einrichtung | Lebensdauer laut paritätischer Tabelle |
|---|---|
| Wandanstrich (Dispersions- und Leimfarbe) | 8 Jahre |
| Laminat, mittlere Qualität | 15 Jahre |
| Kochherd und Backofen | 15 Jahre |
| Kühlschrank, freistehend | 15 Jahre |
| Geschirrspüler | 15 Jahre |
| Lavabo aus Keramik | 35 Jahre |
| Massivholzparkett, geklebt | 40 Jahre |
Die vollständige Tabelle mit mehreren hundert Positionen verkaufen Mieter- und Hauseigentümerverband als Broschüre; ein Berechnungstool bietet der Mieterverband online an. Zwei Sonderfälle: Kleinreparaturen (Duschschlauch, Backblech, Kuchenblech, Zahnglas), für die kein Fachwissen nötig ist, müssen Sie selbst erledigen – besorgen Sie die Ersatzteile vor der Abgabe, sonst verrechnet die Verwaltung eigene Aufträge teurer. Starker Nikotinbelag erfordert einen speziellen Isolieranstrich; dessen Mehrkosten zahlen Sie auch dann, wenn die acht Jahre des normalen Anstrichs abgelaufen sind.
Übergabeprotokoll Wohnung: Vorlage als Checkliste
Die meisten Verwaltungen bringen ein eigenes Formular mit. Gehen Sie trotzdem mit dieser Liste durch die Wohnung – Raum für Raum – und notieren Sie zu jedem Punkt «einwandfrei», «normale Abnutzung» oder den konkreten Mangel mit Foto-Nummer:
- Allgemein: Anzahl Schlüssel (Wohnung, Haus, Briefkasten, Keller, Garage), Zählerstände Strom, Gas, Wasser, Heizung; Datum und Uhrzeit; anwesende Personen.
- Jeder Raum: Boden (Kratzer, Flecken, Dellen, Fugen), Wände und Decke (Löcher, Flecken, Risse, Nikotin), Fenster und Storen (Glas, Dichtungen, Mechanik), Türen und Schlösser, Steckdosen, Schalter, Leuchten, Heizkörper und Thermostat.
- Küche: Kochfeld, Backofen, Dampfabzug und Filter, Kühlschrank und Gefrierfach, Geschirrspüler, Abdeckung, Spülbecken und Armatur, Schrankfronten und Schubladen, Silikonfugen.
- Bad und WC: Badewanne oder Dusche, Lavabo, WC und Deckel, Armaturen und Duschschlauch, Spiegel und Spiegelschrank, Fliesen und Fugen, Lüftung, Silikon.
- Aussen und Nebenräume: Balkon oder Sitzplatz, Kellerabteil, Estrich, Garage oder Parkplatz, Briefkasten, Namensschilder.
- Zum Schluss: Offene Positionen mit Vermerk «bestritten», Vereinbarung zu Reparaturen (wer, bis wann), Kopie des Protokolls für beide Seiten.
Das interaktive Wohnungsabnahmeprotokoll des Mieterverbands finden Sie auf mieterverband.ch. Für die gesamte Vorbereitung der Abgabe – von der Reinigung bis zur Schlüsselübergabe – lesen Sie den Beitrag Wohnungsübergabe Checkliste.
Reinigung: Was «sauber» bei der Abgabe bedeutet
Die Wohnung muss gründlich gereinigt zurückgegeben werden – inklusive Backofen, Dampfabzugsfilter, Fensterrahmen, Storen, Fugen, Keller und Balkon. Beauftragen Sie ein Reinigungsinstitut, vereinbaren Sie unbedingt eine Abnahmegarantie: Findet die Verwaltung bei der Abgabe noch Schmutz, reinigt die Firma sofort nach, ohne dass Sie etwas bezahlen. Weil die Nachreinigung sofort erfolgen muss, sollte jemand von der Firma bei der Abgabe dabei sein. In der Nordwestschweiz sehen viele Verträge «besenrein» plus eine Reinigungspauschale vor; in der Zentralschweiz ist die gründliche Reinigung durch die Mieterschaft die Regel. Was die Garantie genau umfasst, erklären wir im Beitrag Endreinigung mit Abgabegarantie.
Kaution und Schlussabrechnung
Das Rückgabeprotokoll ist die Grundlage für die Schlussabrechnung. Die Vermieterschaft darf die Mietkaution (höchstens drei Monatsmieten, Art. 257e OR) nur mit Ihrer Zustimmung, mit einem rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder einem Gerichtsurteil beanspruchen. Macht sie innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, können Sie die Auszahlung direkt bei der Bank verlangen. Prüfen Sie jede verrechnete Position gegen das Protokoll und die Lebensdauertabelle – Details im Beitrag Mietkaution zurückfordern.
