Kündigungsfristen Mietwohnung Schweiz: Was sagt das Gesetz?

Wer in der Schweiz umziehen will, muss zuerst die alte Mietwohnung kündigen – und zwar fristgerecht. Die Kündigungsfristen sind klar geregelt, doch wer sie verpasst, zahlt im schlimmsten Fall monatelang doppelte Miete. Dieser Ratgeber erklärt, was gilt.

Sie erfahren, welche Kündigungsfristen für die Mietwohnung in der Schweiz gelten, welche Termine massgebend sind, welche Form die Kündigung haben muss und wie Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag kommen.

Damit Sie nichts falsch machen, finden Sie im Beitrag eine kostenlose Kündigungsvorlage als PDF zum Ausfüllen – so kündigen Sie schriftlich, vollständig und fristgerecht.

Was sind Kündigungsfristen?

Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen dem Eingang der Kündigung und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses liegen muss. Sie sorgt dafür, dass beide Seiten genug Zeit haben, sich auf das Ende der Miete einzustellen.

In der Schweiz sind die Kündigungsfristen für die Mietwohnung gesetzlich geregelt. Sie schützen den Mieter davor, überstürzt ausziehen zu müssen, und geben dem Vermieter Zeit, einen Nachmieter zu finden.

Wichtig ist das Zusammenspiel von Frist und Termin: Sie können nicht auf einen beliebigen Tag kündigen, sondern nur auf bestimmte Termine – und das unter Einhaltung der Frist. Beides erklären die nächsten Abschnitte.

Die gesetzliche Kündigungsfrist

Für Wohnungen gilt in der Schweiz eine gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten. Das bedeutet: Zwischen dem Eingang Ihrer Kündigung beim Vermieter und dem Mietende müssen mindestens drei Monate liegen.

Diese drei Monate sind das gesetzliche Minimum. Der Mietvertrag kann eine längere Frist vorsehen, aber für Wohnungen keine kürzere als die gesetzliche. Prüfen Sie deshalb immer zuerst Ihren Vertrag.

Die dreimonatige Frist ist der häufigste Grund für teure Fehler beim Umzug: Wer sie verpasst, bleibt bis zum nächsten möglichen Termin im Vertrag – und zahlt unter Umständen monatelang weiter Miete. Planen Sie die Kündigung deshalb früh.

Der ortsübliche Kündigungstermin

Sie können die Mietwohnung nicht auf einen beliebigen Tag kündigen, sondern nur auf einen sogenannten ortsüblichen Kündigungstermin. Diese Termine sind regional festgelegt.

In vielen Gemeinden sind das die Quartalsenden – häufig Ende März, Juni und September, manchmal weitere Daten. Der Dezember ist vielerorts als Termin ausgeschlossen. Welche Termine an Ihrem Wohnort gelten, steht im Mietvertrag oder lässt sich bei der Gemeinde erfragen.

Frist und Termin wirken zusammen: Sie kündigen auf den nächsten ortsüblichen Termin, der mindestens drei Monate in der Zukunft liegt. Wer diesen Mechanismus versteht, plant die Kündigung richtig.

Was im Mietvertrag steht

Der erste Schritt vor jeder Kündigung ist ein Blick in den Mietvertrag. Dort stehen die für Sie konkret geltende Kündigungsfrist und die zulässigen Kündigungstermine.

Der Vertrag kann die gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten verlängern – etwa auf vier oder sechs Monate. Auch besondere Vereinbarungen, etwa eine Mindestmietdauer zu Beginn des Verhältnisses, sind dort festgehalten.

Lesen Sie den Vertrag genau und notieren Sie sich die konkreten Daten. Im Zweifelsfall hilft die Schlichtungsbehörde oder der Mieterverband bei der Auslegung. Lieber einmal zu viel nachgeschaut als die Frist verpasst.

Die Form der Kündigung

Eine Kündigung der Mietwohnung muss in der Schweiz schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung, eine SMS oder eine E-Mail genügen nicht – sie sind nicht gültig.

Die Kündigung braucht ein Datum, die klare Erklärung, dass Sie das Mietverhältnis kündigen, das gewünschte Beendigungsdatum und Ihre Unterschrift. Geben Sie die Adresse der Wohnung eindeutig an, damit kein Zweifel besteht, welches Mietverhältnis gemeint ist.

Halten Sie die Kündigung sachlich und klar. Sie müssen keinen Grund angeben – die ordentliche Kündigung durch den Mieter ist ohne Begründung gültig. Die Kündigungsvorlage zu diesem Beitrag enthält alle nötigen Elemente.

Warum eingeschrieben kündigen?

Die Kündigung sollte per eingeschriebenem Brief verschickt werden. Zwar ist das nicht zwingend Formvorschrift, aber es ist dringend zu empfehlen – aus Beweisgründen.

Mit dem Einschreiben können Sie nachweisen, dass und wann Ihre Kündigung beim Vermieter angekommen ist. Im Streitfall ist dieser Nachweis Gold wert, denn es zählt der Zeitpunkt des Zugangs, nicht des Versands.

Senden Sie die Kündigung rechtzeitig, damit sie sicher vor dem Fristende ankommt. Planen Sie einige Tage Puffer ein – verzögert sich die Zustellung, darf die Frist trotzdem nicht verpasst sein.

Familienwohnung: beide unterschreiben

Bei einer Familienwohnung – der gemeinsam genutzten Wohnung von Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften – gilt eine wichtige Besonderheit: Die Kündigung durch den Mieter muss von beiden Partnern unterschrieben werden.

Unterschreibt nur eine Person, ist die Kündigung der Familienwohnung ungültig. Dieser Schutz soll verhindern, dass eine Person allein über die gemeinsame Wohnung entscheidet.

Achten Sie deshalb darauf, dass beide Partner die Kündigung unterzeichnen, wenn Sie eine Familienwohnung gemeinsam bewohnen. Das gilt unabhängig davon, wer von beiden im Mietvertrag steht.

Wann die Kündigung ankommen muss

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist zählt nicht, wann Sie den Brief abschicken, sondern wann er beim Vermieter ankommt – der sogenannte Zugang.

Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der dreimonatigen Frist beim Vermieter eingegangen sein. Kommt sie auch nur einen Tag zu spät, verschiebt sich das Mietende auf den nächsten Termin.

Deshalb der dringende Rat: rechtzeitig kündigen und mit Puffer planen. Wer die Kündigung früh aufgibt, hat keinen Stress mit der Frist und vermeidet das teure Risiko der doppelten Miete.

Die ausserordentliche Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung auf einen Termin gibt es die ausserordentliche Kündigung. Sie erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen, ein Mietverhältnis ausserhalb der normalen Termine zu beenden.

Möglich ist das etwa bei wichtigen Gründen. Die Anforderungen sind allerdings hoch, und eine ausserordentliche Kündigung ist nicht für jeden Umzugswunsch gedacht. Für den normalen Wohnungswechsel ist der Weg über den Nachmieter meist praktikabler.

Wenn Sie eine ausserordentliche Kündigung in Betracht ziehen, lassen Sie sich vorher beraten. Die Schlichtungsbehörde und der Mieterverband helfen einzuschätzen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.

Vorzeitig raus mit Nachmieter

Möchten Sie vor dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin ausziehen, gibt es einen bewährten Weg: das Stellen eines Nachmieters.

Schlagen Sie dem Vermieter einen zumutbaren, zahlungsfähigen und zur Übernahme bereiten Nachmieter vor, werden Sie in der Regel vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen – ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter übernehmen könnte.

Das ist der gängige Weg, um flexibel umzuziehen, ohne die volle Frist abwarten zu müssen. Wichtig ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter die Anforderungen erfüllt – dazu der nächste Abschnitt.

Anforderungen an den Nachmieter

Damit Sie der Vermieter vorzeitig aus dem Vertrag entlässt, muss der vorgeschlagene Nachmieter bestimmte Bedingungen erfüllen. Er muss zumutbar, zahlungsfähig und ernsthaft zur Übernahme zu den bisherigen Bedingungen bereit sein.

Zumutbar heisst, dass gegen die Person keine sachlichen Einwände bestehen. Zahlungsfähig bedeutet, dass sie sich die Miete leisten kann. Bereit zur Übernahme heisst, dass sie den Vertrag zu den gleichen Konditionen wirklich antreten will.

Schlagen Sie dem Vermieter den Nachmieter schriftlich und rechtzeitig vor, idealerweise mit den nötigen Angaben zur Person. Je besser der Vorschlag, desto reibungsloser die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag.

Kündigung durch den Vermieter

Auch der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen – allerdings unter strengeren Bedingungen als der Mieter. Für ihn gelten ebenfalls die Fristen und Termine.

Die Kündigung durch den Vermieter muss auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen, das über die Anfechtungsmöglichkeiten informiert. Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nicht gültig.

Erhalten Sie als Mieter eine Kündigung, prüfen Sie sie genau. Sie haben Schutzrechte – dazu gehören die Möglichkeit der Anfechtung und unter Umständen die Erstreckung des Mietverhältnisses. Beides erklären die folgenden Abschnitte.

Kündigungsschutz für Mieter

Mieter geniessen in der Schweiz einen gewissen Kündigungsschutz. Eine Kündigung durch den Vermieter darf nicht missbräuchlich sein.

Als missbräuchlich gilt eine Kündigung etwa dann, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst – beispielsweise als Reaktion darauf, dass der Mieter berechtigte Ansprüche geltend gemacht hat. Solche Kündigungen können angefochten werden.

Der Kündigungsschutz bedeutet nicht, dass eine Kündigung unmöglich ist – aber er gibt Ihnen als Mieter Rechte. Bei Zweifeln an der Rechtmässigkeit einer Kündigung lohnt sich der Gang zur Schlichtungsbehörde.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Wird Ihnen als Mieter gekündigt und trifft Sie das hart, etwa weil Sie keine zumutbare Ersatzwohnung finden, gibt es die Möglichkeit der Erstreckung.

Bei einer Erstreckung wird das Mietverhältnis über das Kündigungsdatum hinaus verlängert, damit Sie mehr Zeit für die Wohnungssuche haben. Die Erstreckung muss bei der Schlichtungsbehörde beantragt werden, und es gelten dafür Fristen.

Die Erstreckung ist ein wichtiges Schutzinstrument. Wenn Sie eine Kündigung des Vermieters in eine schwierige Lage bringt, informieren Sie sich rechtzeitig über diese Möglichkeit.

Eine Kündigung anfechten

Halten Sie eine Kündigung des Vermieters für missbräuchlich, können Sie sie anfechten. Auch dafür ist die Schlichtungsbehörde zuständig.

Die Anfechtung muss innert einer kurzen Frist nach Erhalt der Kündigung erfolgen. Versäumen Sie diese Frist, wird die Kündigung wirksam, selbst wenn sie problematisch wäre. Die Frist ist also entscheidend.

Wenn Sie eine Kündigung anfechten möchten, handeln Sie deshalb rasch und holen Sie sich Unterstützung. Allgemeine Informationen und Hilfe zum Mietrecht bietet der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband.

Die Kündigung richtig schreiben

Eine gültige Kündigung der Mietwohnung enthält einige feste Elemente. Fehlt eines davon, kann die Kündigung unwirksam sein – mit teuren Folgen.

In die Kündigung gehören: Ihre vollständigen Angaben, die Angaben des Vermieters, die genaue Adresse der Wohnung, das aktuelle Datum, die klare Kündigungserklärung, das gewünschte Beendigungsdatum und die Unterschrift – bei der Familienwohnung von beiden Partnern.

Formuliere klar und sachlich. Sie brauchen keinen Grund anzugeben. Bewahren Sie eine Kopie der Kündigung auf und versenden Sie sie eingeschrieben, damit Sie den Zugang nachweisen können.

Die Kündigungsvorlage nutzen

Damit Sie beim Kündigen nichts vergessen, stellen wir Ihnen eine fertige Kündigungsvorlage als PDF zur Verfügung. Sie enthält alle nötigen Elemente einer gültigen Kündigung.

Sie müssen die Vorlage nur noch mit Ihren Angaben ausfüllen: Ihre Daten, die des Vermieters, die Wohnungsadresse und das gewünschte Beendigungsdatum. Achten Sie darauf, dass das Datum einem zulässigen Kündigungstermin entspricht und die Frist eingehalten ist.

Laden Sie die Kündigungsvorlage über die Download-Box oben herunter, füllen Sie sie aus, unterschreiben Sie sie – bei der Familienwohnung zu zweit – und senden Sie sie eingeschrieben an den Vermieter. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Befristete Mietverträge

Nicht jeder Mietvertrag ist unbefristet. Bei einem befristeten Mietvertrag ist von vornherein ein Enddatum vereinbart – das Mietverhältnis endet dann automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Das klingt einfach, hat aber eine Kehrseite: Ein echter befristeter Vertrag lässt sich in der Regel nicht ordentlich vorzeitig kündigen. Wer früher raus will, ist auch hier auf den Weg über einen Nachmieter oder eine ausserordentliche Lösung angewiesen.

Prüfen Sie deshalb genau, ob Ihr Vertrag befristet oder unbefristet ist. Bei einem unbefristeten Vertrag gelten die normalen Kündigungsfristen und -termine, bei einem befristeten das vereinbarte Enddatum.

Kündigung eines Untermietvertrags

Haben Sie eine Wohnung oder ein Zimmer untervermietet, gelten für die Kündigung des Untermietvertrags ähnliche Grundsätze wie für das Hauptmietverhältnis: schriftliche Form, Fristen und Termine.

Wichtig ist das Verhältnis zwischen den Verträgen. Endet das Hauptmietverhältnis, kann auch das Untermietverhältnis nicht länger bestehen. Als Hauptmieter sollten Sie die Fristen beider Verträge im Blick behalten.

Regeln Sie die Untermiete von Anfang an schriftlich und klar – inklusive Kündigungsmodalitäten. So ist für beide Seiten transparent, wie und wann der Untermietvertrag beendet werden kann.

Wohnungsbesichtigungen nach der Kündigung

Nach der Kündigung möchte der Vermieter die Wohnung neu vermieten – und dafür Interessenten zeigen. Als Mieter müssen Sie Besichtigungen in einem zumutbaren Rahmen ermöglichen.

Das heisst aber nicht, dass Sie jederzeit und unbegrenzt Besichtigungen dulden müssen. Termine sollten rechtzeitig angekündigt und auf ein vernünftiges Mass beschränkt werden. Eine faire Absprache liegt im Interesse beider Seiten.

Wer kooperativ ist, hilft auch sich selbst: Findet der Vermieter rasch einen Nachmieter, profitieren Sie, falls Sie selbst vorzeitig aus dem Vertrag möchten. Ein sachlicher Umgang miteinander zahlt sich aus.

Was nach der Kündigung zu tun ist

Mit der verschickten Kündigung ist der Umzug erst angestossen. Jetzt beginnt die eigentliche Organisation, und ein klarer Plan hilft, nichts zu vergessen.

Lassen Sie sich vom Vermieter den Empfang der Kündigung und den Übergabetermin schriftlich bestätigen. Danach folgen die weiteren Umzugsschritte: Offerten einholen, Umzugsfirma und Endreinigung buchen, Adressänderungen, Packen.

Eine vollständige Übersicht aller Aufgaben nach der Kündigung bietet die Umzug-Checkliste Schweiz. Sie hilft, vom Kündigungstermin rückwärts einen realistischen Zeitplan zu erstellen.

Kündigung und Mietzinsdepot

Mit dem Ende des Mietverhältnisses rückt auch das Mietzinsdepot in den Fokus. Es wird nach der Wohnungsübergabe freigegeben, sofern keine offenen Forderungen bestehen.

Die Kündigung selbst hat auf das Depot keinen direkten Einfluss – entscheidend sind die saubere Übergabe und die Begleichung aller Mietzinse und Nebenkosten. Wer korrekt kündigt und ordentlich übergibt, bekommt sein Depot zügig zurück.

Wie Sie Ihr Mietzinsdepot vollständig und schnell zurückbekommen, erklärt der Beitrag zur Mietkaution zurückfordern. Planen Sie diesen Schritt gleich mit ein.

Vermieterkündigung: Eigenbedarf und Sanierung

Kündigt der Vermieter, beruft er sich oft auf bestimmte Gründe – etwa Eigenbedarf, weil er die Wohnung selbst oder für Angehörige nutzen möchte, oder eine geplante Sanierung.

Solche Gründe können eine Kündigung rechtfertigen, machen sie aber nicht automatisch unanfechtbar. Auch hier gelten die Formvorschriften, und Sie behalten Ihre Schutzrechte – inklusive der Möglichkeit, eine Erstreckung zu verlangen.

Erhalten Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder Sanierung, prüfen Sie sie genau und informieren Sie sich über Ihre Rechte. Bei Zweifeln hilft die Schlichtungsbehörde, die Rechtmässigkeit einzuschätzen.

Lässt sich eine Kündigung zurücknehmen?

Manchmal ändert sich die Lage, und man möchte eine bereits ausgesprochene Kündigung rückgängig machen. Eine einmal zugegangene Kündigung ist allerdings grundsätzlich verbindlich.

Eine Rücknahme ist nur möglich, wenn beide Seiten einverstanden sind. Möchten Sie in der Wohnung bleiben, müssen Sie das mit dem Vermieter besprechen – er ist aber nicht verpflichtet, einer Rücknahme zuzustimmen.

Überlegen Sie sich eine Kündigung deshalb gut, bevor Sie sie verschicken. Ist sie einmal zugestellt, kommen Sie nur mit dem Einverständnis des Vermieters wieder aus ihr heraus.

Zeitplan: von der Kündigung zum Umzug

Die Kündigung gibt den Takt für den ganzen Umzug vor. Vom Kündigungstermin aus lässt sich rückwärts ein sinnvoller Zeitplan erstellen.

Grobe Orientierung: drei Monate vorher kündigen und Offerten einholen, sechs Wochen vorher Umzugsfirma und Endreinigung buchen, vier Wochen vorher Adressänderungen, ein bis zwei Wochen vorher packen, am Schluss Übergabe und Anmeldung.

Wer diesen Rhythmus einhält, gerät nicht in Hektik. Die Kündigung rechtzeitig und korrekt aufzusetzen ist dabei der wichtigste erste Schritt – alles Weitere baut darauf auf.

Checkliste zur Kündigung

Diese Punkte sollten Sie bei der Kündigung Ihrer Mietwohnung der Reihe nach abhaken:

• Mietvertrag prüfen: konkrete Frist und Kündigungstermine
• Termin berechnen: nächster ortsüblicher Termin plus drei Monate Frist
• Kündigung schriftlich aufsetzen: mit der Vorlage, alle Angaben vollständig
• Unterschriften: bei der Familienwohnung beide Partner
• Eingeschrieben versenden: mit zeitlichem Puffer vor der Frist
• Kopie aufbewahren: samt Einschreibe-Beleg

Wer diese Schritte einhält, kündigt sicher und fristgerecht. Die Kündigung ist der erste Punkt jeder Umzug-Checkliste.

Kündigungsfrist verpasst – was jetzt?

Es passiert schneller als gedacht: Der Kündigungstermin ist vorbei, und die Kündigung ist noch nicht raus. Das ist ärgerlich, aber selten aussichtslos – es gibt mehrere Wege aus der Situation.

Der häufigste und sicherste Weg ist die Nachmieterlösung: Stellen Sie einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt, kommen Sie auch ausserhalb des regulären Termins aus dem Mietverhältnis. Sprechen Sie frühzeitig mit der Verwaltung und klären Sie, welche Anforderungen der Nachmieter erfüllen muss.

Manchmal hilft auch das direkte Gespräch: Verwaltungen lassen mit sich reden, wenn die Wohnung gefragt ist und sich rasch weitervermieten lässt. Verzichten Sie aber nicht stillschweigend – ohne gültige Kündigung oder Nachmieter läuft der Vertrag bis zum nächsten Termin weiter, und Sie zahlen die Miete weiter. Bei einer ausserordentlichen Lebenssituation kann zudem eine ausserordentliche Kündigung in Frage kommen.

Kündigung in einer Wohngemeinschaft

In einer Wohngemeinschaft hängt die Kündigung davon ab, wie der Mietvertrag aufgesetzt ist. Entscheidend ist, wer offiziell als Mietpartei eingetragen ist – und das ist vielen WG-Bewohnern gar nicht bewusst.

Steht nur eine Person im Vertrag und die anderen sind Untermieter, kündigt diese Person das Hauptmietverhältnis; die Untermietverhältnisse enden entsprechend. Stehen alle gemeinsam im Vertrag, müssen in der Regel auch alle gemeinsam kündigen – eine einzelne Person kann nicht im Alleingang aussteigen, ohne dass die übrigen zustimmen.

Will nur ein WG-Mitglied ausziehen, ist meist ein Nachmieter für dessen Platz oder eine Vertragsanpassung mit der Verwaltung nötig. Regeln Sie solche Wechsel früh und schriftlich, damit klar ist, wer ab wann für Miete und Wohnungszustand verantwortlich ist. Klare Absprachen ersparen der WG später Streit ums Geld.

Häufige Fehler

Diese Fehler bei der Kündigung kosten Mieter regelmässig Geld:

• Frist verpasst: die Kündigung kam zu spät beim Vermieter an
• Falscher Termin: auf einen nicht zulässigen Tag gekündigt
• Mündlich oder per E-Mail: die Kündigung muss schriftlich sein
• Nur eine Unterschrift: bei der Familienwohnung ungültig
• Nicht eingeschrieben: kein Nachweis über den Zugang
• Vertrag nicht geprüft: die konkrete Frist übersehen